Come affittare un appartamento in Germania: la guida completa

Trovare un nuovo posto in cui vivere è una delle esperienze più stressanti per chi si trasferisce in un nuovo paese. Se vivi in una città dove il mercato immobiliare è estremamente competitivo, la ricerca di una nuova casa può diventare addirittura un’esperienza massacrante e un’occupazione a tempo pieno. Ma non temere: è più semplice di quello che pensi! Lo scopo di quest’articolo è di fornirti una guida completa su come trovare un posto in cui vivere in Germania senza perdere la testa e correre il rischio di essere truffati da qualche malintenzionato.

Il primo consiglio potrà sembrarti ovvio: inizia a dare un’occhiata al mercato immobiliare ancora prima di trasferirti. Di fronte a fattori che sono al di fuori del proprio controllo, il tempo è la risorsa più importante. Un consiglio generale è quello di darsi almeno tre mesi di tempo per trovare un nuovo appartamento. In questo periodo, potresti porti alcune domande utili sul luogo in cui desideri trasferirti:

• Vuoi vivere da solo?
• Vuoi un coinquilino?
• Quanti?
• Conviveresti con qualcuno che non conosci?
• Hai delle preferenze sul quartiere?
• A che distanza preferisci essere rispetto ai trasporti pubblici?
• Preferisci una stanza al pianterreno? O in un attico?
• Preferisci che abbia vista sulla strada o su un cortile interno?
• Con quante stanze?
• Di quanti metri quadri complessivi?
• Qual è l’importo massimo che sei disposto a pagare mensilmente?

Ovviamente le tue risposte possono essere flessibili, ma servono come filtri per la ricerca che stai per intraprendere.

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Lista d'attesa (nuova tabella)

Ci sono tre siti web di alloggi che la maggior parte delle proprietà/agenzie immobiliari, locatari e proprietari indipendenti utilizzano per postare i loro annunci: Immobilienscout24 (il più popolare), Immonet e Immowelt. Crea un profilo su ognuno di questi siti e fornisci quante più informazioni possibili. Il tuo profilo deve includere dettagli come il tuo indirizzo attuale, la tua professione e il tuo reddito personale.

Apri diverse schede sul tuo browser e crea diverse ricerche con differenti filtri per farti un’idea dei tipi di annunci in ogni quartiere. Immobilienscout24 consente di salvare le ricerche e di ricevere i nuovi annunci direttamente su Facebook Messenger. Spesso gli annunci più popolari vengono postati e rimossi lo stesso giorno a causa della sovrabbondanza di richieste, quindi visualizzare per primo un annuncio è di fondamentale importanza per sgominare la concorrenza. Anche Immonet e Immowelt consentono di salvare le ricerche e di ricevere aggiornamenti via e-mail. Dopo aver trascorso un po’ di tempo su questi siti, inizierai a riconoscere i nomi di diverse un po’ di società di proprietà immobiliare. Non è una cattiva idea dare un’occhiata direttamente ai siti web delle stesse società, per vedere se ci sono annunci che non sono stati ancora postati su altri siti classificati.

Un valido aiuto è costituito anche da eBay Kleinanzeigen. Vai alla sezione Immobilien (Immobili) della tua città e seleziona Mietwohnungen (Case in affitto). Potrai creare un account, ma non ti sarà consentito salvare le ricerche o inviarti i nuovi annunci, quindi fai attenzione nell’aggiornare le tue ricerche e ricorda sempre di salvarle tra i preferiti. Su eBay Kleinanzeigen è molto più probabile trovare annunci da privati. Per una sistemazione sul medio o lungo termine, dai un’occhiata anche a portali come Spotahome o Wunderflats, che offrono stanze o appartamenti certificati. Il vantaggio di questi due siti web è che non avrai bisogno di visitare personalmente l’appartamento, che viene controllato direttamente dal Supporto Clienti delle due aziende prima di dare il via libera alla pubblicazione dell’annuncio. Se stai cercando urgentemente una sistemazione e ti trovi ancora in Italia, potrebbe essere quello che fa per te.

Fai molta attenzione agli annunci fraudolenti che sembrano troppo belli per essere veri. Di solito questi annunci hanno foto e descrizioni professionali che però sembrano scritti da un robot o copiati e incollati da qualche template. Se invii un messaggio a uno di questi annunci, scoprirai che si tratta di frode solo quando ti inviteranno a effettuare una visita, o quando ti chiederanno di inviare denaro in anticipo perché il proprietario al momento si trova “in viaggio d’affari”.

Inoltre, potresti unirti a gruppi di alloggi su Facebook. Qui di seguito alcuni gruppi che offrono affitti a Berlino:

• Flats in Berlin
• Berlin Housing, Rooms, Apartments, Sublets
• Berlin Apartments & Rooms for Rent
• Berlin LONG TERM rooms/flats

La maggior parte di questi gruppi sono privati, ma dopo la richiesta solitamente si viene accettati entro un giorno, talvolta dopo aver risposto ad alcune semplici domande di accesso poste dagli amministratori. 

Un’altra utile piattaforma è WG-Gesucht. WG (pronunciato veh-geh) è l’acronimo per Wohngemeinschaft, ovvero appartamento condiviso. WG-Gesucht è forse l’interfaccia più allettante e user-friendly, che rende molto facile visualizzare la grandezza, il prezzo, la data di pubblicazione dell’annuncio, l’indirizzo, la disponibilità, i dettagli e le fotografie. Attenzione: molti degli appartamenti proposti sono disponibili solo per affitti a breve termine.

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Lista d'attesa

Scorrendo un annuncio, ti accorgerai subito di alcune parole e frasi chiave ricorrenti:

• Kaltmiete: letteralmente “affitto freddo”, cioè con canone d’affitto mensile escluse le spese di riscaldamento.
• Warmmiete: letteralmente “affitto caldo”, cioè con canone d’affitto mensile comprese le spese di riscaldamento.
• Nebenkosten: spese condominiali e per le utenze supplementari, come ad esempio i costi di manutenzione degli androni e delle scalinate.
• Gesamtmiete: canone d’affitto complessivo, la base mensile più le spese condominiali e di riscaldamento.
• Kaution: deposito cauzionale, tipicamente tre mesi d’affitto (escluse le spese di riscaldamento).
• Möbiliert: ammobiliato.
• Saniert: rinnovato o parzialmente rinnovato.
• Renoviert: ristrutturato o parzialmente ristrutturato.
• Altbau: vecchio edificio nel quale le stanze hanno di solito il parquet e soffitti alti con cornici decorate.
• Neubau: nuovo edificio nel quale le stanze hanno di solito i pavimenti laminati e soffitti bassi.
• Wohnfläche: superficie abitabile, ovvero la grandezza totale dell’intero spazio in metri quadri.
• WBS (Wohnberechtigungsschein): certificato per alloggi sovvenzionati. Se vedi un annuncio con questa sigla, significa che è disponibile solo per le persone in possesso di questo certificato.
• EBK (Einbauküche): cucina su misura. In Germania per appartamento non ammobiliato si intende la totale assenza di mobilio, ad esempio la cucina. Quindi non sorprenderti se alla tua visita constaterai che la cucina è completamente vuota, il che significa che dovrai acquistare un forno, un frigorifero e mobiletti vari a tue spese.
• Vorderhaus, Hinterhaus, Seitenflügel: casa anteriore, casa posteriore, ala, o tutte le parti di un complesso di più edifici.
• Erdgeschoss: pianterreno, qualche volta a livello di strada, altre volte leggermente sollevato dal livello di strada.
• Dachgeschoss: piano attico, qualche volta con soffitti normali, altre volte con soffitti ad arco.
• Aufzug: ascensore, qualche volta disponibile solo per determinati piani.
• Schlafzimmer, Badezimmer, Wohnzimmer: camera da letto, bagno, sala. Ricordati che un “appartamento di 2 stanze” significa che è letteralmente costituito da due stanze e non da due camere da letto.
• Provisionsfreie: spese di mediazione. In Germania, la legge impone che chiunque commissioni un servizio di mediazione per mostrare una proprietà, debba pagare una tassa di mediazione. Quindi, se il locatario ha assunto un mediatore per far visitare l’appartamento, lui/lei deve corrispondere la tassa. Se tu assumi un mediatore per trovare un appartamento, anche tu dovrai pagare la tassa in questione. La tassa può essere pari solamente a due terzi del canone d’affitto mensile (Kaltmiete).
• WG: appartamento condiviso. 
• Zentralheizung: riscaldamento centralizzato.
• Etagenheizung: riscaldamento per piano.
• Balkon/Terrasse: balcone/terrazza.
• Garten: giardino.

Appena vedi un annuncio che ti interessa, preparati a inviare immediatamente un messaggio. Prepara un messaggio di default, sia in inglese sia in tedesco, in cui esprimi il tuo interesse per l’annuncio. Potrebbe essere utile includere nome e cognome, età, occupazione, reddito mensile, da quanto tempo vivi a Berlino e anche quanto tempo di solito trascorri a casa. Questo per dare un’idea approssimativa della tipologia di inquilino che saresti. Rivolgiti sempre alla persona che ha messo l’annuncio per nome, o nella formula generica ed educata di “Gentile Signora/Signore” e adatta il tuo messaggio a ogni particolare dell’annuncio che ti sembra più appropriato, ad esempio se hai notato che l’alloggio è dotato di ripostiglio o di un’ampia terrazza.

Non ti scoraggiare se non ricevi risposte. Per la maggior parte di noi è una questione di numeri. I proprietari tendono a privilegiare il candidato con la condizione economica più stabile. Più richieste presenterai, maggiore sarà la possibilità di rientrare tra le principali preferenze di un proprietario.

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Dovresti avere già un’idea ben precisa su quanto hai intenzione di spendere al mese per l’affitto. A Berlino, ad esempio, i prezzi per l’affitto possono variare da un minimo di 5 € per metro quadro fino a 14 € per i nuovi edifici. Come regola generale, non è da considerarsi essere derubati se si paga circa 10 € per metro quadro. Di solito, devi guadagnare almeno tre volte l’affitto (calcolato senza includere le spese) per essere preso in considerazione. Ad esempio, se l’affitto di un appartamento è pari a 500 € al mese, il tuo reddito mensile al netto delle imposte deve essere almeno di 1500 €. Se invece fai domanda per un appartamento con un’altra persona/coinquilino, il vostro reddito combinato deve essere superiore a 1500 €. Se sei uno studente e hai un reddito sufficiente, i tuoi genitori possono fornire le loro informazioni finanziarie (dichiarazione dei redditi e punteggio SCHUFA) e farti da garante.

Crea un foglio di lavoro per organizzare tutti i dettagli della tua ricerca, in modo da avere un punto di riferimento unico sempre a portata di mano.

Potrebbe essere utile inserire le seguenti categorie:

• Data della visita
• Orario della visita
• Indirizzo
• Canone d’affitto senza spese
• Canone d’affitto totale
• Acqua e gas (inclusi o non inclusi)
• Dimensione
• Quartiere
• Nome dell’agente intermediario
• Indirizzo intermediario
• Link dell’annuncio (se online)
• Stato (visionato, domanda, rifiutato, accettato)
• Descrizione

Prima di poter visionare un appartamento, devi avere a disposizione i seguenti documenti:

• Carta d’identità/passaporto: accertati che non siano scaduti.
• Einkommensnachweis: la dichiarazione dei redditi degli ultimi tre anni.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: un documento controfirmato dall’ultimo proprietario che conferma la correttezza dei tuoi pagamenti mensili durante l’intero periodo di locazione.
• SCHUFA Schufa Bonitätscheck: il tuo certificato della SCHUFASchufa in corso di validità
• Estratto conto (opzionale): potrebbe essere utile anche un estratto conto recente. 

Crea un unico PDF che include tutti i documenti elencati, in modo da allegare un solo file che contiene la tua richiesta invece che più documenti che possono creare confusione. È un piccolo accorgimento, ma rende le cose più semplici al proprietario al momento della presa in visione di tutte le informazioni da te fornite.

Se ricevi un invito per visitare l’appartamento, recati in anticipo, fatti un’idea del quartiere e parla con l’intermediario per stabilire un rapporto a tu per tu. Il miglior modo per ricevere un’offerta è di dimostrare di essere un inquilino affidabile e questo al di là dei documenti consegnati. Certamente aiuta parlare un po’ di tedesco, o di avere un accompagnatore o un’accompagnatrice che lo parla, ma non è fondamentale. Le visite pubbliche possono leggermente intimidire, perché normalmente finiscono per trasformarsi in una lunga fila di persone in attesa del proprio turno davanti all’abitazione da visionare. Non scoraggiarti e cerca di ottenere una copia del modulo di domanda d’affitto e di fare una buona impressione.

La tua domanda d’affitto si chiama Selbstauskunft, sulla quale si trovano le seguenti informazioni a cui rispondere:

• Nome 
• Stato civile 
• Data di nascita 
• Indirizzo attuale 
• Numero di telefono 
• Indirizzo e-mail 
• Professione 
• Reddito mensile al netto delle imposte 
• Indirizzo della società 
• Dati personali del proprietario 
• Presenza di animali domestici

Alcune volte potrebbero esserti richieste informazioni più specifiche, come la presenza di debiti in sospeso, se si è insolventi, se si suona uno strumento musicale, e così via.

Una volta ricevuta e accettata un’offerta, riceverai il Mietvertrag, o contratto d’affitto, che devi assolutamente controllare insieme a un madrelingua tedesco prima della firma. Verifica soprattutto i seguenti punti:

• Gesamtmiete: l’esatto canone d’affitto mensile complessivo potrebbe essere diverso da quello riportato sull’annuncio.
• Staffelmiete Vereinbarung: il potenziale di aumento graduale del canone d’affitto. Ci sono restrizioni legali sulla percentuale dell’affitto mensile attuale che il proprietario può aumentare in futuro, quindi presta attenzione a qualunque aumento a due cifre.
• Kaution: si è autorizzati a pagare il deposito richiesto a rate insieme al canone mensile, per evitare il fardello del versamento di un’unica somma.
• Übergabeprotokoll: protocollo di presa in consegna, il documento ufficiale dell’ispezione della proprietà tra la tua persona, il proprietario e l’inquilino precedente. Potrai verificare se tutto è nelle stesse condizioni dell’inizio della locazione precedente, e potrai prendere la lettura del gas e dell’elettricità. Questo è anche il momento della consegna ufficiale delle chiavi.
• Hausordnung: le regole della casa. Non sentirti intimorito da tutte le pagine sulle condizioni, poiché la maggior parte di queste sono elenchi puntati con norme di buonsenso in merito alla regolare manutenzione dell’abitazione.

La maggior parte dei contratti sono molto simili tra di loro: tuttavia, potrebbe essere utile fare una ricerca sulla società immobiliare che gestisce il tuo appartamento, per assicurarsi che la sua reputazione non sia terribile. Se possibile, prova a combinare un incontro di persona per la firma del contratto, così da poter chiarire eventuali dubbi dell’ultimo momento.

Ci siamo: firma il documento, entra e goditi il tuo nuovo appartamento!

Per le altre questione, controlla gli altri miei articoli su come registrare il tuo nuovo indirizzo e come avere il proprio permesso di soggiorno in Germania.

Trasferirsi in Germania può essere complicato, specialmente per quanto riguarda la burocrazia: per questo, aprire un conto in banca non dovrebbe essere un ostacolo in più. Con N26 puoi aprire un conto in Germania in pochi minuti, direttamente dal tuo smartphone. Ti basta un indirizzo tedesco, anche senza Anmeldung. E grazie all’IBAN tedesco, potrai gestire in modo pratico e veloce bollette, pagamenti e stipendio. Inoltre, non dovrai più preoccuparti delle commissioni nascoste. Hai domande? Contattaci: il Supporto Clienti N26 parla italiano. Ti diamo il benvenuto in Germania!