Cómo alquilar piso en Alemania: la guía definitiva

Si una cosa define Alemania como país esa es la burocracia, y el hecho de alquilar un piso no es una excepción: en un país con tanta competencia para encontrar vivienda, especialmente en ciudades como Berlín, Múnich, Hamburgo o Colonia, es imprescindible conocer el proceso de alquilar un piso para evitar quebraderos de cabeza y no perder tu tiempo.

Como verás, alquilar un piso en Alemania difiere mucho de hacerlo en España: no sólo hay que estar pendiente de los anuncios en los portales inmobiliarios, sinó también tienes que redactar una solicitud de alquiler por escrito (Wohnenbewerbung) y facilitar un dossier de documentos personales (Bewerbungsmappe Mietvertrag) al propietario del piso.

Sabemos que puede ser complicado encontrar vivienda en el país teutón, por ello, hemos preparado la guía definitiva sobre cómo alquilar piso en Alemania. ¡Sigue leyendo porque esto te interesa!

Antes de alquilar un piso en Alemania, así como lo harías en España, pregúntate en qué tipo de vivienda te gustaría vivir; si en un piso o una casa, y lo más importante, ¿vas a vivir solo, en pareja, con amigos o con personas desconocidas?

También analiza el barrio en el que quieres vivir, las opciones de transporte público más cercanas, la distancia hasta el puesto de trabajo, la calle donde se encuentre el inmueble, el número de habitaciones, los metros cuadrados, los vecinos, y sobre todo la horquilla de alquiler que estás dispuesto a pagar.

Ten en cuenta que en Alemania el coste del alquiler varía significativamente según el barrio o ciudad. Así, para considerarte un candidato solvente, tienes que ganar al menos tres veces el importe del alquiler básico (Kaltmiete).

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Ahora que ya sabes cómo tiene que ser el piso de tus sueños, empecemos por lo más básico: buscar piso.

Dada la complejidad de alquilar un piso en Alemania, tómate tu tiempo para comprender la terminología alemana y conocer los distintos tipos de alquiler. Buscar piso es como buscar trabajo, puedes tardar semanas o meses en encontrar el que más te encaje.

En Alemania existen distintas plataformas para ayudarte a buscar piso, la mayoría de ellas a través de internet:

• Portales inmobiliarios: una de las alternativas para buscar piso más populares son los portales inmobiliarios. Las principales webs son Immobilienscout24, WG gesucht (en inglés), eBay Kleinanzeigen, Immowelt e Immonet.
• Agencias inmobiliarias: sin lugar a dudas la opción más cara a pesar de ser también la más cómoda: una agencia inmobiliaria se encarga de buscarte un piso según tus preferencias. Fíjate bien en las condiciones, porque a menudo los agentes inmobiliarios (Makler) suelen cobrar una comisión (Provision) no reembolsable a cambio del servicio.
• Periódicos: por muy obsoleto que parezca, en Alemania es posible encontrar piso en los clasificados de los periódicos, sobre todo en la prensa local. Además, algunos periódicos también cuentan con página web. No pierdes nada echando un vistazo.

Es imprescindible que sepas unas nociones básicas de alemán, ya que la mayoría de anuncios están en este idioma.

Conocer la terminología alemana del mundo de la vivienda, el alquiler y sus abreviaturas te ayudará a sobrevivir al proceso de buscar un piso, así que toma nota:

• Kaltmiete (KM): alquiler básico sin gastos adicionales.
• Warmmiete (WM): alquiler básico con los gastos adicionales incluidos.
• Gesamtmiete: alquiler total.
• Nebenkosten (NK): gastos adicionales al alquiler como calefacción (Heizkosten (HK)) y gastos de comunidad (Betriebskosten (BK). 
• Zuzüglich (zzgl.): gastos no incluidos.
• Miete: alquiler.
• Provision (Prov.): comisión que se paga al agente inmobiliario o agencia inmobiliaria. 
• Kaution (K / Kaut / KT): depósito.

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Una de las diferencias más importantes entre el mercado inmobiliario alemán y el español son las condiciones de alquiler. Algunas de las situaciones más comunes que puedes encontrar al alquilar piso en Alemania son:

• Piso sin amueblar: la mayoría de los pisos en Alemania se alquilan sin muebles. El inquilino debe preocuparse de costear los muebles, incluyendo la cocina.
• Piso amueblado: en este caso, a pesar de que el piso viene sin muebles, existe la opción de comprar los muebles al anterior inquilino o traer tus muebles del piso antiguo y así ahorrarte dinero.
• Número de habitaciones: a diferencia de España, el número de habitaciones no se refiere únicamente a los dormitorios, sino a las estancias del piso: salón, cocina y dormitorio. También puede indicar si se alquila el piso entero o sólo una habitación, ya que en los pisos compartidos (Wege) no hay salón, puesto que las habitaciones se usan como dormitorios, exceptuando el baño y la cocina.
• Mascotas: en los anuncios se suele especificar si se aceptan animales de compañía (Haustiere) o no. En los casos en que no se indique, es mejor contactar directamente con el propietario para salir de dudas. Como curiosidad; si tienes un perro, te va a resultar más complicado encontrar piso en Alemania que si tienes un gato u otro tipo de mascota.
• Alquiler de corta o larga duración: se refiere al tiempo de duración del contrato. Mientras que el alquiler de corta duración puede durar sólo unos meses, el alquiler de larga duración indica el tiempo que el inquilino debe permanecer en el piso antes de mudarse.

Después de ver decenas de anuncios en internet has encontrado un piso que te gusta, ¡enhorabuena! Aunque ahora empieza lo más importante: el primer contacto.

Si encuentras un piso que te gusta y cumple con tus preferencias, contacta directamente con el anunciante o el propietario del inmueble. Puedes hacerlo mediante teléfono o correo electrónico dependiendo de las indicaciones del anuncio.

Una vez establecido el contacto, recibirás un documento, la solicitud de alquiler por escrito (Wohnenbewerbung), que deberás rellenar con tus datos personales: nombre, edad, empleo, ingresos mensuales, tiempo que llevas viviendo en el país, así como otros aspectos, por ejemplo, si tienes mascotas o si fumas.

La finalidad de este documento no es otra que un primer filtro de candidatos. Recuerda que deberás enviar o entregar en mano este documento el día de la visita.

Tal y como hemos comentado, alquilar piso en Alemania es como buscar trabajo: tiene que gustarte el piso, pero tú también tienes que gustarle al propietario. Y aquí es donde entra la visita. Al llegar al inmueble verás que hay gente esperando al exterior; no te asustes, son los demás interesados en alquilar el piso.

Durante la visita, procura dar una buena impresión: sé puntual y espera tu turno pacientemente. Es cierto que hablar alemán o venir acompañado de una persona que hable el idioma suma puntos, sin embargo, al final priman los números. No te olvides de hacer todas las preguntas necesarias.

Antes de visitar el piso, es necesario que facilites al propietario o a la agencia inmobiliaria el llamado dossier (Bewerbungsmappe Mietvertrag) con la siguiente documentación:

• Fotocopia del DNI o pasaporte (Personalausweis).
• Comprobante que acredite tus ingresos de los últimos tres meses (Einkommensnachweis).
• Un documento firmado por tu último casero que certifique que estás al día de los pagos y que efectúas los pagos a tiempo (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).
• La Schufa: un certificado que indica si tienes deudas o créditos pendientes (Schufa Bonitätscheck). Puedes solicitarlo de forma gratuita a través de su web y recibirlo por correo postal. También es posible conseguirlo mediante el Postbank, tarda menos en llegar.

Como buena práctica, incluye toda la documentación en un único archivo PDF para facilitar su envío. ¡La suerte está echada!

Finalmente, has sido seleccionado como el nuevo inquilino del piso, ¡enhorabuena! 

Antes de celebrar nada, es imprescindible que revises el contrato de alquiler (o que una persona que hable alemán le dé una ojeada): lee bien las condiciones y resuelve todas las dudas que tengas, que no se quede nada en el tintero.

Por norma general, el contrato de alquiler en Alemania (Wohnungsgeberbestätigung)  consta de las siguientes condiciones y obligaciones:

• Precio total del alquiler (Gesamtmiete).
• Depósito (Kaution): tres mensualidades del alquiler básico (Kaltmiete) a ingresar antes del período de contratación.
• Incremento del alquiler (Staffelmiete Vereinbarung): se trata del incremento en el precio del alquiler que pagarás con el paso del tiempo. No se rige por el IPC, como en España, sino que es un incremento libre que se establece al inicio del contrato.
• Documento de traspaso (Übergabeprotokoll): un documento donde se recoge en qué estado se encuentran las instalaciones del inmueble respecto a cómo lo ha dejado el anterior inquilino. También incluye las lecturas de los contadores de gas y luz. Ten en cuenta que la lectura es estimada y no real, es decir: si el anterior inquilino gastaba más que tú, es probable que te devuelvan dinero y se rebaje el importe estimado a pagar en los próximos meses.
• Normas de la casa (Hausordnung): una série de normas que la propiedad establece para asegurar la convivencia en la comunidad. No te preocupes porque la mayoría son de sentido común.

Ahora que ya tienes un hogar en la ciudad, lo siguiente será empadronarte y/o tramitar el permiso de residencia en Alemania. 

¡Esperamos que te haya servido esta masterclass!

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